Земля в окрестностях Екатеринбурга стабильно дорожает - за год цены увеличиваются примерно в полтора раза. Аналогичную доходность в последнее время не показал практически ни один инвестиционный инструмент. Очевидно, что вкладываться в землю выгодно, даже если ничего на ней не строить и не сажать
По данным Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, за первое полугодие 2008 года число зарегистрированных сделок по покупке земли в кредит резко выросло. За 6 месяцев в области заключили 1 тысячу 451 кредитных договоров на приобретение участков, это 10% от всей зарегистрированной ипотеки и в 1,5 раза больше, чем за весь прошлый год. Рост спроса на покупку земли объясняется, прежде всего, тем, что самостоятельно строить дома в большинстве случаев дешевле, чем покупать готовый. Хозяин сам подбирает бригаду и определяет сроки строительства, а также выбирает материалы и отделку.
Где взять кредит на землю?
В Екатеринбурге ипотечные кредиты на землю выдают всего несколько банков. Непопулярность "земельной ипотеки" объясняется, во-первых, тем, что подавляющее большинство участков в окрестностях Екатеринбурга (по экспертным оценкам - более 50%) оформлены неправильно или не оформлены вообще, а банк не может выдать деньги под залог участка, неизвестно кому принадлежащего. Во-вторых, несмотря на общий рост цен, спрогнозировать изменение стоимости каждого конкретного земельного участка - очень сложно. Например, построят рядом с участком автотрассу и вырубят лес - и его стоимость упадет. Поэтому такое кредитование несет в себе повышенные риски. Тем не менее, найти банк, который согласится дать деньги на покупку земли, все-таки можно. Но имейте в виду, что ипотека на землю дороже ипотеки на жилье. В среднем, ставки выше на 1-2%.
Банк Сосьете Женераль Восток в Екатеринбурге: минимальный размер собственных средств - 10% от стоимости покупаемого участка. Срок - до 25 лет. Сумма кредита - до 4 миллионов рублей. Процентные ставки, в зависимости от размера первого взноса и срока кредита, составляют от 11,75% в рублях, 10,75% в долларах и 14% в евро.
Банк Уралсиб: минимальный размер собственных средств - 20% от стоимости покупаемого участка. Срок - до 30 лет. Сумма кредита - до 10 миллионов рублей. Процентные ставки - от 14% в рублях и долларах, от 13,5% в евро.
МБРР: минимальный размер собственных средств - 30% от стоимости покупаемого участка. Срок - 10 лет + 2 месяца. Сумма кредита - от 300 000 рублей/ 10 000 долларов. Процентные ставки - от 16% в рублях, от 13,5% в долларах.
Банк "Возрождение": минимальный размер собственных средств - 50% от стоимости покупаемого участка. Срок - до 30 лет. Сумма кредита - до 16,2 миллионов рублей. Процентные ставки - от14,0% годовых в рублях.
Требования к участку
Залогом по кредиту на покупку земли может стать сам приобретаемый участок или уже имеющаяся у заемщика недвижимость. В первом случае банк рискует больше. Ведь если заемщик в какой-то момент вдруг не сможет гасить кредит, банку придется продавать этот участок и возвращать свои деньги. Поэтому требования к закладываемой земле довольно жесткие. Во-первых, большое значение имеет категория участка. Некоторые банки допускают, чтобы покупаемый земельный участок относился как к категории "Земли населенных пунктов", так и к "Землям сельскохозяйственного назначения". Другие, к примеру, БСЖВ, не берут в залог участки из категории сельхозназначения. Ни одна кредитная организация не даст деньги на покупку участка в водоохранной, резервной зоне или на территории национального парка.
Во-вторых, земельный участок должен иметь разрешенное использование (целевое назначение): для садоводства, индивидуального жилищного или дачного строительства, либо для ведения личного подсобного хозяйства. Кроме того, земля должна находиться в регионе "территориального присутствия банка", то есть в Екатеринбурге и области. Не удастся купить в кредит участок, расположенный в закрытом городе, коих на Урале немало. Особых требований к площади покупаемого участка в банках, как правило, нет, его размеры ограничены только максимальной суммой кредита, хотя некоторые кредитные организации не кредитуют приобретение участка площадью менее 4-х и более 50 соток.
Дополнительные расходы заемщика
Сразу предупредим, что затраты клиента, берущего кредит на покупку земли, будут выше, чем при покупке жилой недвижимости. В частности, дороже стоит оценка залога. Так, по тарифам одной из крупных уральских оценочных компаний, за оценку квартиры площадью до 100 кв.м. придется заплатить 2 000 рублей, а за 100 квадратных метров земли - 3 900 рублей, то есть почти в 2 раза больше. И это лишь «чистая» стоимость оценки, без учета повышающего коэффициента, который может быть применен за «сложность» участка (например, на нем проведены ландшафтные работы или вырыт пруд) и стоимости выезда специалиста (транспортные расходы оплачиваются клиентов по ставке 100 руб./час).
Еще одна статья расходов - страхование. При земельной ипотеке банки требуют страхования жизни и риска потери трудоспособности заемщика, а также риска утраты права собственности на земельный участок. Кроме того, заплатить придется за государственную регистрацию залога приобретаемой недвижимости.
Какие документы понадобятся
Банки требуют предоставить два основных документа - это свидетельство о праве собственности на покупаемый участок и кадастровый план объекта. В плане должны быть данные обследования участка не раньше, чем за 1 год до выдачи кредита. Заемщику нужно заранее проверить все данные, фигурирующие в этом документе (сведения о имеющихся на участке строениях, даже недостроенных, его точной площади и т.д.), а также правильность адреса.
Также обратите внимание, что границы земельного участка должны быть определены в соответствии с кадастровым планом земельного участка, выданного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. На сам участок у покупателя должно быть оформлено право собственности или аренды (на срок не меньше срока кредитования).
Простой выход
На покупку земли можно взять и обычный ипотечный кредит, который выдается под залог уже имеющейся недвижимости. В этом случае банк даже не будет отслеживать, на что именно вы потратили выданные деньги - такой продукт называется "нецелевой ипотечный кредит" и есть во многих банках. Обеспечением по займу становится ваша квартира или дом, а ставки по таким кредитам могут быть даже ниже, чем по "земельной ипотеке".
Сколько стоит земля?
Стоимость участка зависит от его месторасположения, наличия рядом водоема, прохождения автомагистралей, его площади и многих других факторов. Для наглядности приведем несколько примеров:
- 30 соток в Больших Брусянах (Белоярский район) - в центре садово-дачной застройки, рядом березовый и сосновый лес, земля категории сельхозназначений. Стоимость - 300 000 рублей. - 30 соток в поселке Белоярский - рядом детсад, школа, больница и другая инфраструктура, в шаговой доступности - река и лес, категория - земли населенных пунктов. Стоимость - 500 000 рублей.
- 10,3 сотки в Верхней Сысерти - в центре коттеджной застройки, на участок проведены газ и электричество, категория - земли поселения. Стоимость - 2,25 млн рублей
- 9 соток в 10-ти километрах от Екатеринбурга - на участке деревянный дом, оригинальный ландшафт и плодово-ягодные кустарники, категория - земли сельхозназначений. Стоимость - 1,6 млн рублей.
- 10 соток в Октябрьском районе Екатеринбурга - сосновый бор, социальная инфраструктура, есть разрешение на строительство коттеджа, выполнен фундамент дома, категория - земли поселений. Стоимость - 5 млн рублей.
- 16 соток в Полевском - участок на берегу реки в окружении леса, подведен газ и электричество, категория - земли населенных пунктов. Стоимость - 700 000 рублей.
- 24 сотки в поселке Санаторный (Верхняя Пышма) - в 300 метрах от озера Балтым, березовый лес, в центре коттеджного поселка, подведен газ и электричество, категория - земли под застройку. Стоимость - 4,3 млн рублей.
