Флиппинг квартир — один из стратегических подходов к заработку на рынке недвижимости. Так называют модель покупки недвижимости с целью ее последующей перепродажи после ремонта.
В условиях высокой ключевой ставки и сокращения вариантов для инвестирования, флиппинг становится все более популярной практикой среди тех, кто ищет альтернативу банковским депозитам.
Флиппинг требует умелого управления проектом и понимания рыночных тенденций. Один из ключевых этапов флиппинга — ремонтные работы. Подробнее прочитать про стратегию можно по ссылке. А в этой статье посмотрим, что нужно учитывать при проведении ремонта во флиппинг-проектах.
Риски, связанные с флиппингом
Просчет в оценке стоимости ремонтных работ может привести к сокращению прибыли.
Опытные флипперы закладывают 5-10% на непредвиденные расходы, также они имеют надежные источники поставок материалов, чтобы работы не вставали из-за задержек и прочих проволочек третьих лиц.
После отмены льготных ипотек и повышении ставок по кредитам намечаются кризисные явления в эконом- и комфорт-сегментах, где количество совершенных сделок стало ниже на 28 и 44% соответственно относительно 2023 года. При этом в премиум- и элит-классе показатели уже превысили результаты прошлого года, и это без учета ноября и декабря.
Выбор ниши тоже стоит учитывать при выборе квартир, потому что какой бы ни был ремонт, самое важное, соответствуют ли базовые характеристики квартиры ожиданиям потенциальных покупателей.
Флиппинг сопряжен с множеством рисков, нужно не только иметь опыт в проведении ремонтов, но и разбираться в юридических тонкостях (налоги, договоры и т.д.) Обычно во флиппинг идут опытные риэлторы или специалисты, которые работали на рынке недвижимости. Новички могут принять участие в этой стратегии в качестве соинвесторов — так надежнее.
Важность грамотной планировки
Планировка — основа ремонта. Квартиру с неудобной планировкой не купят, даже если остальной ремонт будет сделан суперкачественно.
Дело в том, что планировку невозможно исправить без основательных вложений. Именно поэтому к планировке нужно подходить ответственно и заказывать дизайн-проект перед ремонтными работами.
В каждом сегменте — своя ценовая категория
Во флиппинге важно глубоко понимать свою целевую аудиторию. Другими словами, перед проведением ремонта стоит задать себе вопросы: какому покупателю будет интересна эта квартира? захочет ли он сэкономить на ремонте? что для него будет самым важным в выборе?
Посмотрим на примере свежего проекта — «Активо флиппинг». Это фонд, который позволяет инвестировать в премиальную недвижимость от 575 тыс. рублей. Фонд приобретает новые квартиры премиум-класса в центре Москвы и делает ремонт. Кто будет покупать такие квартиры? Конечно, люди, для которых важно качество, они не будут экономить на материалах, дизайне. Чтобы такие квартиры продавались, необходимо проводить высокобюджетный ремонт, именно поэтому фонд будет тратить на ремонт от 9 до 14 млн рублей, что полностью оправдано в рамках премиум-класса и совершенно неприемлемо, например, в эконом-классе, где для покупателей главное — уложиться в определенный бюджет.
Срок ремонта
Как и в любом бизнесе, во флиппинге важен высокий уровень оборачиваемости денег. Чем быстрее совершаются сделки, тем больше зарабатывает инвестор.
Таким образом, срок ремонта напрямую влияет на прибыль. Если ремонт затягивается, то темп оборачиваемости денег снижается — инвестор не может вложиться в новый проект, прибыль падает.
Во флиппинге ключевую роль играет умение вести проект — находить подрядчиков, следить за ходом выполнения работ, контролировать поставку материалов, оценивать качество.
Концепция готового решения
Флиппинг-проекты объединяет то, что интерес к ним будут проявлять покупатели, ценящее готовые решения. Чтобы квартира выгодно отличалась от конкурентов и быстро нашла своего покупателя, необходимо создать пространство, полностью готовое к проживанию: встроенная техника должна быть установлена, основная мебель завезена в квартиру, коммуникации подключены и документы готовы.
Вывод
Успех флиппинга во многом зависит от тщательного планирования каждого этапа проекта — от анализа рынка до финальной продажи квартиры, и ремонт здесь — ключевой фактор.
В условиях высоких ставок по ипотеке стоит присмотреться к флиппинг-проектам в классах премиум и элит, как наиболее стабильным сегментам недвижимости.
