На сессии выступили Анатолий Печатников, заместитель Президента, Председателя Правления ВТБ; Дмитрий Тимофеев, вице-президент по работе с органами государственной власти и корпоративным отношениям Группы компаний ПИК; Артём Федорко, заместитель генерального директора ДОМ.РФ. Модератором дискуссии стала Ольга Полякова, заместитель председателя Банка России.
Участники обсудили, как за два года реформы изменилась структура финансирования долевого строительства жилья и рынок ипотеки. Поговорили также о перспективах роста ипотеки, влиянии программ господдержки на доступность жилья, обеспечении баланса спроса и предложения и о риске перекредитованности.
Как отметила Ольга Полякова, реформа финансирования строительства жилой недвижимости с помощью счетов эскроу, запущенная 1 июля 2019 года, помогла решить главную задачу - защитить интересы дольщиков. И сегодня на счетах эскроу находится уже 2 трлн рублей - это говорит о том, что механизм работает.
По мнению Дмитрия Тимофеева, внедрение рефинансирования поможет застройщикам разгрузить нормативы и снизить кредитную нагрузку. Целесообразно также привлечение к работе с эскроу большего количества банков.
Доля Сбербанка на рынке проектного финансирования сегодня превышает 50%. По словам Анатолия Попова, 7,3% корпоративного кредитного портфеля Сбербанка составляет финансирование строительства жилой недвижимости, в абсолютных числах это свыше 1 трлн рублей. И в этом портфеле нет проблемных заёмщиков.
Это фундаментальная реформа, которая состоялась благодаря плотному контакту со строительным сообществом и Банком России и в итоге успешно решила проблему обманутых дольщиков. Ещё несколько лет назад мы видели, как застройщики в период экономических спадов были вынуждены сбрасывать цены, делать для покупателей скидки 25-40% от стоимости, подвергая экономику существующего проекта серьёзному риску и пытаясь решить его проблемы с помощью следующего проекта. Образовывались пирамиды, многие из них рушились. Сегодня же банк уверен, что строительство будет завершено, и даже при самом неблагоприятном сценарии банк остаётся с активом в виде непроданных квартир. И покупатели не боятся брать ипотеку и совершать сделки с жильём
Анатолий Попов
Заместитель Председателя Правления Сбербанка
Анатолий Попов подчеркнул, что у обсуждаемых сегодня инициатив - поэтапного раскрытия счетов эскроу и рефинансирования с автоматическим переводом счетов в другой банк - больше минусов, чем плюсов.
В случае поэтапного раскрытия счетов скидка, которую получает застройщик от банка, пропадёт. К тому же банк, как окончательный гарант по строительству, будет вынужден добавлять гарантийную ставку, что может привести к увеличению стоимости финансирования. Остаток по кредитам эскроу в Сбербанке покрыт больше на 110%, поэтому застройщики получают финансирование по минимальным ставкам. А если перекрытие превышает 200%, то ставка может быть 0,01% годовых. Счета эскроу обычно раскрываются на 2-3 месяца раньше плана, а от первой продажи квартиры до раскрытия счёта проходит в среднем 10 месяцев, то есть сроки строительства сократились. И хотя изначально при переходе на проектное финансирование мы прогнозировали удорожание жилищных проектов, по факту этого не произошло - во многом благодаря льготной ипотеке.
Что касается рефинансирования, средний срок жилищного кредита составляет 3-4 года жилищного кредита, а кредита заёмщика - два года. Когда застройщик заключил кредитный договор на проектное финансирование, в начале цикла вряд ли будет происходить рефинансирование. Если срок 18 месяцев, то до окончания строительства останется меньше года. Кроме того, по 115-ФЗ банк должен идентифицировать всех новых владельцев эскроу, а это означает, что физлица должны прийти в банк, и непонятно, как сделать так, чтобы они пришли все без исключения. И, наконец, сейчас мы находимся в фазе повышения ставок и роста инфляции, поэтому рефинансирование просто неактуально с макроэкономической точки зрения
Анатолий Попов
Заместитель Председателя Правления Сбербанка
Важно распространить механизмы проектного финансирования на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), подчеркнул Артём Федорко. Сегодня менее двух процентов частных домов приобретается с ипотекой, поэтому государственные ипотечные программы должны охватывать и сегмент ИЖС.
Анатолий Печатников добавил, что важно соединить друг с другом федеральные и региональные ипотечные инициативы поддержки, которые очень сильно отличаются с точки зрения механик. В идеале в личном кабинете гражданина должна быть информация о доступных ему федеральных и региональных мерах поддержки в виде предодобренных предложений.
В завершение речь зашла о программе льготной ипотеки по ставке 6,5% годовых. По мнению Анатолия Попова, эта программа оказалась очень удачной и своевременной: она поддержала спрос в самый пик пандемии и к тому же удачно совпала с реформой проектного финансирования. В результате жилищный рынок переживает здоровый рост, и говорить о каких-либо пузырях не приходится, ведь ипотека - один из самых стабильных кредитных продуктов.
