Ипотечное страхование: за что платим?

В Екатеринбурге ипотечные кредиты выдает значительное количество банков. Как показывает практика, потенциальные заемщики, взвешивая их предложения, меньше всего внимания обращают на условия страхования, сопутствующего получению ссуды. Это понятно. Получить кредит на квартиру в принципе непросто, так что на этом тернистом пути покупка страхового полиса кажется мелочью. Тем более что покупать страховые услуги при оформлении ипотечного кредита требуют абсолютно все банки, и тарифы на этом рынке примерно одинаковы. Требование вытекает из самой схемы ипотечного кредитования.
Своими деньгами заемщик оплачивает наименьшую часть стоимости квартиры - как правило, от 10 до 30%. Остальное предоставляет банк в качестве кредита. Заемщик обязан вернуть его с процентами. Пока долг не выплачен, квартира находится в залоге у банка, при этом заемщик является ее собственником. Если квадратные метры приобретаются в строящемся доме, роль залога исполняет право требования на жилье. Но ипотечные кредиты выдаются на длительный срок, а за это время и с заложенной квартирой, и с самим заемщиком может произойти все что угодно. Банк рискует никогда не получить назад свои деньги и заинтересован в максимальном снижении рисков. Отсюда - условие обязательного страхования ипотечной сделки.

Чья выгода?

Выгодоприобретателем по страховке является банк. То есть заемщик несет все расходы, связанные со страховкой, а при наступлении страхового случая выплаты (почти без исключений) производятся в пользу банка. По всем этим причинам заемщики обычно видят в затратах на страховку всего лишь неизбежную нагрузку к заветной ссуде на жилье. На самом деле страховка защищает интересы всех участников ипотечного договора, а не только банка. Если наступит страховой случай, заемщику или его близким не нужно будет думать, как вернуть долг, - банку заплатит страховщик. Это очевидное преимущество, но есть еще один плюс, опосредованный. Чем выше уверенность банка, что он в любом случае получит свое, тем доступнее будут ипотечные кредиты.
Все, что касается собственных интересов заемщика, заслуживает внимательного отношения с его стороны. Тарифы по городу действительно примерно одинаковы, но если учесть, что ипотечный кредит - всегда довольно приличная денежная сумма, которая одалживается не на один год, даже десятая доля процента играет роль. И потом, ни по одному виду страхования условия никогда не ограничиваются только тарифами. Страховщики пока еще по-разному относятся к рискам, с которыми сопряжена покупка квартиры с помощью ипотеки. Поэтому программы страховых компаний имеют отличия, от которых нередко зависит не только размер взносов, но и сам факт предоставления кредита, и выбор квартиры, и условия выплаты. Чаще всего банк работает по ипотеке с несколькими страховщиками. Прежде чем выбрать одного из них, нужно очень внимательно изучить и сравнить условия разных страховых программ.

При обычном страховании недвижимости страховая сумма равняется стоимости квартиры. Вслучае ипотечного страхования действуют другие правила. По закону заемщик обязан выплатить банку основной долг по кредитному договору и проценты за пользование кредитом. Поэтому страховую сумму рассчитывают по такой формуле: остаток долга по кредиту плюс средняя составляющая процентов годового платежа заемщика, которая обычно принимается за 10%, но может быть как ниже, так и выше - в зависимости от программы кредитования. По мере выплаты ссуды остаток долга по кредиту снижается, поэтому страховые расходы заемщика все время уменьшаются. Так как страховые взносы исчисляются в процентах от страховой суммы, их на каждый год страхования рассчитывают заново. При этом учитываются параметры конкретных ипотечной и страховой программ и личные данные заемщика. На величину тарифов влияет и ситуация на рынке.

Закон и жизнь

Стоимость страховки зависит от ряда условий: размера страховой суммы и тарифов, страховых рисков, от того, покупается комплексный полис или же несколько отдельных страховок, приобретается квартира на первичном рынке или на вторичном.
Согласно закону, банк имеет право требовать от заемщика только страхования заложенного имущества - квартиры. Закон гласит: «Залогодатель обязан страховать за свой счет имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения». Большинство компаний требует застраховать имущество (квартиру в залоге) от типовых рисков. Это взрыв, пожар, затопление, стихийные бедствия (или, в другой формулировке, «опасные природные явления»), противоправные действия третьих лиц, уничтожение вследствие конструктивных и производственных недостатков. В среднем по рынку тариф по обязательному страхованию квартиры как имущества в залоге составляет 0,25-0,4%. При расчете учитывается, в каком доме расположена квартира - кирпичном, панельном или кирпично-монолитном. Для панельного жилья тариф выше, чем для кирпично-монолитного и кирпичного. В случае отказа страховщика признать квартиру достаточно ценным залогом банк тоже от нее откажется. Всегда можно поискать другой вариант, но это сопряжено с потерей времени.
Банкам, впрочем, недостаточно страхования только по имущественным рискам. Если, не дай бог, заемщик утратит право собственности на квартиру, станет инвалидом, временно потеряет трудоспособность или же уйдет из жизни, банку, чтобы вернуть свои деньги, придется столкнуться с проблемами. Такая перспектива кредиторам совсем неинтересна, поэтому они предъявляют дополнительные требования. Кроме обязательных имущественных рисков, заемщику могут предложить застраховать свою жизнь и трудоспособность, риск утраты права собственности на объект недвижимости (титульное страхование), гражданскую ответственность, связанную с эксплуатацией жилища, убытки от предпринимательской деятельности.

Комментарий

Есть позитивные тенденции...

Михаил Лазаренко, директор ипотечного департамента Инвестиционного банка КИТ Финанс:

- Есть ли способ уменьшить стоимость страхового ипотечного пакета, можно ли из него что-то исключить?
- В настоящее время рынок недвижимости сохраняет высокие риски как для покупателей, так и для банков, что было связано с большим количеством ошибок, допущенных во время приватизации 1990-х годов. Поэтому исключать некоторые виды страхования из общего страхового пакета пока опасно. Но после того как кредиторам станет доступно больше информации о рынке недвижимости, можно будет отказаться, например, от страхования титула. Здесь есть позитивные тенденции. - В последнее время наблюдается снижение процентов по страховому ипотечному пакету. С чем это связано, будет ли процент падать и дальше?
- Снижение тарифов - вполне объективная тенденция на рынке. Она вызвана обострением конкуренции, накоплением статистики по сделкам с недвижимостью и страховым выплатам по ипотечному страхованию.
Вполне возможно, что тенденция сохранится, но уменьшение страховых выплат будет происходить в разумных пределах. Ведь демпинг в этом случае опасен, поскольку размер страховых премий несоизмерим с размерами страховых выплат. - При оформлении ипотечного кредита страхуют остаток по кредиту плюс некий процент. Что это за процент, откуда он берется ина что начисляется?
При расчете размера страховых выплат оставшаяся часть долга увеличивается на 10%. Дополнительные 10% рассчитаны исходя из того, что при невозврате кредита банк может потерять не только сумму основного долга, но и проценты, пени и прочие платежи.

Лучше быть здоровым…

По рискам утраты жизни и трудоспособности тариф в среднем по рынку сейчас составляет от 0,2 до 3%. В зависимости от требований банка, с которым работает компания, тариф по этой страховке может быть фиксированным, а может меняться с учетом возраста, пола, состояния здоровья заемщика и срока кредитования.
Сведения о заемщике страховая компания черпает из его личного заявления и других обязательных для предоставления документов. Когда решается вопрос страхования жизни и трудоспособности, заемщик должен ответить на множество вопросов, касающихся своего здоровья, образа жизни и вредных привычек. Так, тариф возрастает, если клиент курит, увлекается (с точки зрения страховщика) спиртным, находится в предпенсионном возрасте, имеет повышенное артериальное давление, опасные для здоровья болезни, занимается экстремальными видами спорта, у него лишний или недостаточный вес, слишком малый или, наоборот, слишком высокий рост. Словом, к повышению тарифа приводит все, что увеличивает риск потери трудоспособности, и все, что может привести к сокращению продолжительности жизни. Поэтому, в частности, для женщин тариф «по жизни» дешевле, чем для мужчин. По той же причине тариф выше для «возрастных» страхователей. В отдельных случаях (например, когда сумма страхового покрытия больше 75-100 тыс. долларов) компания направляет заемщиков на предстраховое медицинское обследование. Если страховщик сочтет риски слишком высокими, то не даст заемщику добро на покупку полиса, а без страховки банк не выдаст кредит. А если в заявлении даны ложные сведения, это обязательно обнаружится при наступлении страхового случая. Ведь прежде чем принять решение о выплате, компания может направить застрахованного или его историю болезни на медицинскую проверку.
Кстати, с пониманием термина «утрата трудоспособности» иногда возникает путаница. Некоторые считают, что увольнение с работы - например, по сокращению штата или по каким-то другим причинам - один из вариантов потери трудоспособности. На самом деле потеря трудоспособности -это утрата самой способности работать и зарабатывать деньги, а вовсе не рабочего места. Поэтому в случае увольнения нужно искать новую работу, а не ждать компенсации от страховщика. Потеря трудоспособности может быть временной, например из-за серьезной болезни или травмы, или полной (инвалидность).
Далеко не все компании страхуют от риска временной нетрудоспособности -нужно внимательно читать договор, но если такая защита предусмотрена, то в течение всего времени, пока заемщик не может зарабатывать деньги, взносы по кредиту за него платит страховщик. При полной утрате трудоспособности заемщик остается жить в своей квартире, а обязательства по выплате займа берет на себя страховая компания. В случае смерти застрахованного квартира переходит к его наследникам, а долг по кредиту - к страховщику.

Прошлое на экспертизе

Тариф по страхованию титула (риска утраты права собственности на недвижимость) в среднем составляет 0,2-1,5%. Право собственности на недвижимость проходит тщательнейшую предстраховую экспертизу.
Это проверка истории квартиры на предмет законности возникновения перехода прав. Если, например, при первичной приватизации жилья в число собственников не включили несовершеннолетних детей, или если объявился обделенный наследник, значит, закон был нарушен. Нарушение могло произойти очень давно, годы назад, и все равно суд вправе частично или полностью лишить последнего владельца права собственности на квартиру. Страховщики говорят, что такие случаи довольно редки, но зато очень уж они неприятны. Когда возникает спор о праве собственности, страховая компания приглашает заемщика участвовать в суде. В интересах страховщика выиграть дело, так как судебные издержки в любом случае меньше, чем страховая сумма. Обычно договор страхования титула заключается на год, но может быть продлен до 10 лет. В первые годы тарифы довольно высоки, до 1,5%, но в дальнейшем, если никаких проблем не возникает, они снижаются.
Кстати о тарифах. В последние годы тарифы по ипотечному страхованию снизились по рынку в целом. По мнению страховщиков, это связано с ростом числа кредитных организаций, которые выдают ипотечные ссуды, и с увеличением спроса на такие займы. Большой приток клиентов-страхователей позволил снизить ставку. Однако, как считают участники рынка, дальнейшего существенного снижения тарифов ожидать не стоит.

Комментарий

«Первичка»и «вторичка»

Анна Самуилова, начальник Управления ипотечного кредитования СКБ-банка:
- Чем отличается страховой ипотечный пакет при покупке жилья на первичном и на вторичном рынках?

- В случае кредитования при покупке квартиры на первичном рынке (долевое строительство) страхуется жизнь и потеря трудоспособности заемщиков на весь срок кредита, при оформлении в дополнительное обеспечение жилого помещения со вторичного рынка проводится комплексное страхование данного помещения (на период строительства дома). При оформлении права собственности и одновременного залога на строящуюся квартиру необходимо комплексное страхование данной квартиры на весь срок кредита.
При кредитовании заемщика на покупку квартиры на вторичном рынке также страхуется жизнь и потеря трудоспособности заемщиков на весь срок кредита. Плюс требуется комплексное страхование на весь срок кредита приобретаемой квартиры. Риск утраты права собственности (титула) страхуется, если сделка купли-продажи квартиры не сопровождается риэлтером.
Ежегодный тариф страхового пакета для первичного и вторичного рынков в среднем составляет 0,8% от стоимости кредита, увеличенной на 10%. В случае страхования титула (риска утраты права собственности) применяется тариф 1,5 % от суммы кредита,увеличенной на 10%. Применение страхового тарифа от 1,5% и более от стоимости кредита, увеличенной на 10%, возможно, когда возраст заемщика близок к пенсионному или достиг его, либо есть сведения о состоянии здоровья заемщика, или же есть какая-либо другая информация, способная повлиять на дальнейшее гашение кредита.

Три в одном

Соглашаться на дополнительные требования по страхованию или нет - зависит только от решения самого заемщика, закон ведь его к этому не обязывает. Конечно, чем полнее страховой пакет, тем спокойнее себя чувствуешь. Но дополнительная страховка стоит денег. В то же время желание заплатить поменьше, когда есть такая возможность - очень сильный мотив. В итоге страховые компании по заказу банков разработали специальный комбинированный полис, включающий в себя страховки от нескольких рисков. Самый распространенный вариант - полис типа «три в одном», защищающий от имущественных рисков, потери права собственности s I на квартиру и от утраты жизни и « I трудоспособности. Покупка комбинированного полиса обходится заемщику дешевле, чем несколько отдельных страховок. Реальный пример: у одной из компаний средний тариф по страхованию жизни и трудоспособности - от 0,8%, а тариф по комбинированному полису, включающему три вида страхования, - от 0,97 до 1,15%. В среднем тариф по ипотечному страховому пакету «три в одном» в Екатеринбурге варьируется от 0,8 до 1,5% от остатка задолженности по кредиту.
Страховая выплата по условиям комбинированного полиса не делится. То есть даже если страховые случаи происходят сразу по всем рискам, от которых защищает полис, выплата все равно производится в пределах страховой суммы. Например, если предположить полный ужас - в квартире упали перекрытия, затем начался пожар, в огне погиб заемщик, а потом еще оказалось, что он лишен права собственности, то банк получит выплату не по каждому страховому случаю (как было бы, если бы заемщик купил несколько отдельных полисов), а в пределах страховой суммы. Главное, что комбинированный полис выгоден заемщику и устраивает кредитора.

Хитрая схема

Страхование ипотечного кредита, который выдается на покупку строящегося жилья (предипотека), имеет свои отличия. В данном случае в залоге у банка находится не недвижимость -ее еще нет, а право требования на квартиру. Кажется, как можно застраховать то, чего нет? Но страховщики, конечно, нашли выход. Заемщику, который берет кредит на покупку строящегося жилья, они предлагают подписать договор страхования квартиры как предмета залога на период после подписания акта приемки-сдачи и до момента погашения займа. Тариф по такому до-s говору с отсроченной датой вступления в силу начинает действовать, \ когда заемщик получает права собственности на жилье.
Кроме того, компании предлагают заемщику застраховать жизнь и трудоспособность, а некоторые - и риск потери инвестиций на случай нарушения сроков предоставления жилья или же отказа застройщика вернуть вложенные средства.
И все-таки считается, что риски банка, который выдает кредит на стройку, выше, нежели в случае покупки на вторичном рынке. А чем выше риск, тем выше тарифы. Так, совокупный тариф по комплексному договору страхования строящегося жилья от обоих рисков - защиты инвестиций, жизни и трудоспособности - в среднем по рынку составляет 1,7%. Тарифы снижаются, как только заемщик подписывает акт приемки-передачи и к нему переходит ответственность за сохранность квартиры. С этого момента прекращает действовать полис по защите инвестиций, и автоматически вступает в силу договор страхования квартиры как предмета залога. Средний тариф - 0,3%. Получается, квартира защищена от всех классических ипотечных рисков, исключая утрату права собственности. Но последнее и не нужно, так как на первичке право собственности возникает вместе с самой квартирой, поэтому по определению не может иметь прошлого.
Договор ипотечного страхования обычно заключается сразу на весь срок кредитования, но по требованию банка может быть продлен на один- два месяца. Если заемщик выплатит кредит раньше, чем закончится очередной год страхования, можно потребовать возврата разницы.