Интервью: итоги и перспективы ипотеки

Интервью портала www.bank-rf.ru с Евгением Шубиным, директором «Центрального ипотечного агентства»

 

      Безусловно, ипотека не только жива. Вторая половина уходящего года охарактеризовалась резким разворотом банков – к людям. Мы видим снижение ставок, смягчение требований по первоначальному взносу и более лояльное отношение к подтверждению дохода заемщиками.

      Правда, не стоит относиться к этой тенденции как к постоянному и необратимому процессу. Банковские эксперты уже сейчас говорят о возможном повышении (или, по крайней мере, о стабилизации) ставок по ипотеке в 2011 г. И раздавать кредиты всем подряд банки тоже не намерены, ощутив последствия 2008-2009 гг. в виде появившихся неплатежей по кредитам.

 

 

      Мне нравится оптимизм наших руководителей!

      Действительно, государство многое делает в жилищной сфере, в том числе в развитии ипотеки. Вот и ставки по ипотечным кредитам коммерческие банки вынуждены снижать вслед за АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования) и его региональными операторами (в Екатеринбурге – САИЖК). Сегодня нижний уровень ставок (10 – 10,5% годовых) поддерживается именно федеральными ипотечными программами.

      Однако кредиты с такими условиями доступны далеко не всем ипотечным заемщикам – слишком много требований и ограничений по этим программам. А реально многие берут ипотеку под 12-13%. И банкиры говорят, что ставки снижаться не будут.

 

      В этом году заработала очень интересная программа кредитования на покупку новостроек «Ипотека с господдержкой», к которой подключились крупнейшие банки. Ставки там 11% годовых в рублях, что очень неплохо для 2010 г. И большинство потенциальных ипотечных покупателей хотело бы приобрести жилье в новостройках. Но далеко не у всех это получается.

      Основная причина – немногие объекты подпадают под условия этой программы. Это должны быть квартиры в готовых новых домах с оформленным правом собственности, причем на юридическое лицо. Застройщик должен быть аккредитован в банке – участнике программы. Учитывая, что людей интересуют  в основном 1-2-комнатные квартиры эконом-класса (как самые доступные по цене), то выбора особо нет. Новых домов последние два года практически не закладывалось. А в тех новостройках, которые были заложены до кризиса и сейчас достроены, недорогие квартиры и без ипотеки разлетаются, как горячие пирожки. Так что дефицит нового сравнительно недорогого жилья в ближайшие пару лет нам обеспечен.

      Надо отдать должное некоторым банкам, которые, хоть и медленно, но начинают кредитовать новостройки с готовностью от 70-80%. Однако покупатели не спешат приобретать квартиры в еще не сданных домах – слишком живы примеры «зависших» строек.

      Поэтому достаточно часто люди, которые изначально хотят купить новое жилье, в процессе выбора ипотечной программы и поиска квартиры переориентируются на вторичный рынок. Выбирают квартиры, доступные по цене – в основном самые дешевые 1-2-комнатные.

      

 

       Замечательно, что появилась возможность использовать материнский капитал на покупку жилья и оплату ипотечного кредита. И государство делало в 2010 г. последовательные шаги по упрощению этой процедуры. Например, теперь погасить кредит материнским капиталом можно, не дожидаясь 3-летнего возраста ребенка.

      Также этой осенью сократили сроки выдачи средств материнского капитала при оплате за покупку жилья. Правда, к сожалению, до сих пор эти сроки очень растянуты: от момента покупки до расчета с продавцом средствами материнского капитала проходит несколько месяцев. А продавцы столько времени обычно ждать не хотят…

      Часто наши клиенты хотят использовать материнский капитал в качестве первоначально взноса по ипотеке. Законодательно это сейчас предусмотрено, и АИЖК декларирует такую возможность. Однако на практике все банки открещиваются от такой процедуры – ведь до момента поступления средств материнского капитала проходит достаточно много времени, в течение которого заемщику все равно нужно выплачивать больший ежемесячный платеж, и, соответственно, иметь больший доход. При этом требования банков по наличию минимального первоначального взноса к моменту покупки не учитывают средств материнского капитала. Вот такой замкнутый круг…

 

       Да, сейчас нередко приходят покупатели с государственными жилищными сертификатами. Это сертификаты и субсидии на покупку жилья сотрудникам «силовых» ведомств (армия, спецслужбы, МЧС, судебные приставы) и ветеранам войны. Очень немного тех, кто получил заветный сертификат как молодая семья, нуждающаяся в улучшении жилищных условий – естественно, много требований для получения и не один год ожидания.

       Основная проблема при покупке квартир по госпрограммам – это несоответствие между стоимостью жилья, установленной по субсидии или сертификату государством, и реальной рыночной стоимостью. Обычно людям приходится изыскивать собственные деньги, чтобы хватило хоть на какую-нибудь квартиру.

       Уже второй год работает военная ипотека. Правда, в Екатеринбурге, никто, кроме САИЖК, такие кредиты не выдает. Поэтому, для расширения возможностей клиентов, мы работаем напрямую и с банком в Москве.

 

       Это не так. Конечно, к бизнесменам у банков особое отношение, и процесс рассмотрения заявок на ипотеку этой категории заемщиков более тщательный и долгий. Тем не менее, кредиты им выдают. И не только для покупки квартир и коттеджей. Банки уже возобновили кредитование коммерческой недвижимости: офисов, магазинов. Нужно «просто» правильно выбрать банк и грамотно подготовить документы для подачи заявки. Правда, это – непросто, так как требований достаточно много. 

 

       Действовать! Пока еще удобная ситуация на рынке недвижимости для решения Ваших жилищных проблем: ставки по ипотеке снизились, стоимость жилья стабилизировалась.

      Но выбор самых ликвидных квартир уже становится меньше, в том числе и новостроек. Эксперты не ждут дальнейшего снижения ставок. Поэтому, если назрел квартирный вопрос – не откладывайте его решение. Ведь завтра может быть дороже.