Ипотека (залог недвижимого имущества) подлежит государственной регистрации в едином реестре на недвижимое имущество (ЕГРП). Регистрируют права собственности на недвижимое имущество и ведут реестр Учреждения юстиции. По сути, в реестре будет отражен факт, что недвижимость находится в собственности лица, который купил квартиру на заемные средства или же взял кредит под имеющуюся у него недвижимость, то есть «заложил» квартиру. В графе обременений будет прописано - «ипотека».
Регистрируя ипотеку в обязательном порядке, государство контролирует и гарантирует законность сделок по приобретению недвижимого имущества на заемные средства, а также сдачу имущества в залог. В том числе защищаются права не только собственника и залогодержателя (кредитора), но и возможного нового приобретателя недвижимости. Покупая квартиру, важно быть уверенным, что квартира реализуется продавцом на законном основании, без кредитных долгов перед третьими лицами. Поэтому перед сделкой нужно получить свежую выписку из ЕГРП, чтобы удостовериться, что квартира не содержит обременений.
Регистрируется ипотека по месту нахождения имущества, являющегося предметом залога. Договоры ипотеки регламентируются 2-мя главными законами: ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)
Ипотека в силу закона
Самый сегодня распространенный вариант покупки недвижимости - на заемные средства банка при наличии у заемщика собственного первоначального взноса. В таком случае предметом залога становится приобретаемое жилье и производится государственная регистрация ипотеки в силу закона, то есть ипотека регистрируется одновременно с государственной регистрацией права собственности заемщика на приобретаемый объект недвижимости.
Квартира, приобретенная с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. (П. 1 ст. 77 «Федерального закона об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.)
На покупаемое имущество в учреждение юстиции предоставляется закладная, которая удостоверяет права Банка как кредитора и залогодержателя. Таким образом, может осуществляться и покупка строящегося объекта. При ипотеке в силу закона действует льготный режим регистрации ипотеки, такая ипотека регистрируется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины.
Ипотека в силу договора
Другой вариант, когда квартира находится изначально в собственности, при этом собственник желает взять кредит в банке и предоставить в качестве обеспечения свою недвижимость. В случае, когда ипотечный кредит получается под залог уже имеющегося жилья, возникновение ипотеки возможно только на основании договора. То есть залог (ипотека) регистрируется не автоматически вместе с правом собственности на купленную квартиру, а только после регистрации ипотечного договора, где обговорены все нюансы сделки. (Тогда как при ипотеке в силу закона все нюансы можно перенести в кредитный договор, который отдельной регистрации не требует). Ипотека нежилых помещений регистрируется только в силу договора.
Итак, договор ипотеки подлежит госрегистрации и для этого необходимо заявление от залогодателя и залогодержателя. А также сам договор ипотеки, его копии, приложения, если они указаны в договоре, квитанция об уплате госпошлины. И еще ряд документов, необходимых для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Сроки регистрации ипотеки
Если все документы предоставлены, нет сомнений в их подлинности, то ипотека должна быть зарегистрирована в срок до 15 дней с момента предоставления документов.
Но, согласно части 2 ст. 21 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц в случае:
· непредставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из документов, указанных в пунктах 2 и 3 ст. 20 Закона об ипотеке
· несоответствия договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям законодательства РФ;
· необходимости проверки подлинности представленных документов.
